Сделки с объектом недвижимости
Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь тогда, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Ситуация 1. Добросовестный приобретатель
В иске о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества отказано правомерно, поскольку в данном случае установлено, что ответчик является добросовестным приобретателем, законно получившим имущество в собственность, и о каких-либо ограничениях в отношении имущества ему было неизвестно.
Законодатель защищает добросовестных приобретателей в том случае, когда недобросовестный продавец реализует имущество, находящееся под действием обеспечительных мер.
В силу п. 25 и 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.
ВАС РФ в п. 14 Информационного письма от 22 декабря 2005 г. "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснил, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Ситуация 2. Признание недействительной сделки с объектом недвижимости
Касательно совершения сделок, направленных на отчуждение объекта недвижимости, в отношении которого приняты обеспечительные меры, судебная практика вполне однозначна.
В то же время необходимо помнить, что только обеспечительные меры, связанные с запретом (иным ограничением) на отчуждение недвижимого имущества, могут послужить основанием для признания соответствующей сделки недействительной.
Ситуация 3. Реконструкция дозволительна
Некоторые судебные инстанции полагают, что проведение реконструкционных работ на объекте, в отношении которого приняты обеспечительные меры, является законным.
В одном деле обществом было высказано мнение, что судом неправильно истолкована юридическая природа ареста, наложенного в качестве обеспечительной меры арбитражным судом, как относящегося к конкретным организациям, поскольку принятие данной меры свидетельствует о наложении запрета для всех без исключения лиц совершать любые действия по распоряжению арестованным имуществом, в том числе и направленные на изменение его характеристик и правового статуса.
Мотивация суда по делу была следующая: разрешение на реконструкцию не нарушает прав и законных интересов заявителей по делу и принято в пределах компетенции, предоставленной администрации; несоответствия распоряжения законодательным и иным нормативным правовым актам судом не установлено, а потому основания для признания его недействительным и удовлетворения заявленных требований отсутствуют. Суд также указал, что исходя из содержания гл. 8 АПК РФ по своей правовой природе обеспечительные меры являются гарантией реальности исполнения судебного акта, вступившего в законную силу, и предотвращения ущерба лицу, обратившемуся за судебной защитой. В силу ст. 90 АПК РФ арест имущества как обеспечительная мера заключается в запрещении распоряжаться имуществом, являющимся предметом спора.
По общему правилу, при аресте имущества оно не может быть продано, обменено, подарено, а также сдано в наем, заложено или уничтожено (или иным образом отчуждено). Вместе с тем арест имущества не препятствует пользованию им, если это не влечет уничтожения имущества и не уменьшает его ценности.
По данному спору меры по обеспечению иска (в виде ареста) по заявлению об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения наложены с целью недопущения отчуждения спорного имущества, что затруднило бы или сделало невозможным исполнение судебного акта.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Таким образом, реконструкция не является действием по распоряжению имуществом, вследствие осуществления которого имущество может быть утрачено, поэтому ее проведение не противоречит существу ареста.
С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что выдача разрешения на проведение реконструкции недвижимого имущества в период действия обеспечительных мер в виде ареста (запрета распоряжаться спорным имуществом) не противоречит законодательным и иным нормативным правовым акта.
Однако, поскольку процессуальное законодательство не содержит исчерпывающего перечня видов обеспечительных мер, заявитель вправе запросить у суда обеспечительные меры, в том числе в отношении изменения и реконструкции объекта недвижимости. В случае удовлетворения подобного заявления судом совершение таких действий третьим лицом будет расцениваться как нарушение законодательства РФ. Очевидно, что, руководствуясь общими положениями норм об обеспечительных мерах, заявитель должен аргументировать целесообразность принятия тех или иных мер. В ситуации с реконструкцией в качестве обоснования могут быть выдвинуты следующие доводы: вероятное изменение технических характеристик помещения, влекущее невозможность его использования согласно целевому назначению; изменение не только технических характеристик объекта недвижимости, но и возникновение нового помещения.
Ситуация 4. Ограничения признаются неправомерными, если они наложены в отношении имущества, не прошедшего государственную регистрацию
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация возникших после введения в действие Закона ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона. Согласно п. 2 ст. 13 Закона, регистрация ограничений (обременений) права на объект недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Итак, государственной регистрации ограничения (обременения) в виде наложения ареста на незавершенный строительством объект должна предшествовать государственная регистрация права на данный объект в ЕГРП. Между тем регистрация такого права в ЕГРП не производилась. Следовательно, обеспечительная мера в виде ареста, подлежащая регистрации, в силу незарегистрированности самого имущества применяться не может.
Ситуация 5. Признать принятые обеспечительные меры недействительными
Если было приобретено недвижимое имущество, в отношении которого действовали обеспечительные меры, то одним из способов регистрации права собственности на спорный объект недвижимости и ограничения претензий со стороны третьих лиц может стать признание обеспечительных мер наложенными неправомерно и (или) безосновательно. Естественно, такой способ подходит не для любой ситуации, однако как вариант вполне может рассматриваться.
Так, например, по конкретному делу суд указал, что поскольку государственной регистрации ограничения (обременения) в виде наложения ареста на незавершенный строительством объект должна предшествовать государственная регистрация права на данный объект в ЕГРП, а такая регистрация не производилась, то имущество не считается состоявшим под арестом.
Таким образом, то обстоятельство, что сделка совершена с объектом недвижимости, в отношении которого были приняты обеспечительные меры, само по себе не влечет ее недействительности. Действительность сделки при этом во многом зависит от вида установленной обеспечительной меры, а также от возможных неблагоприятных последствий от совершения сделки для третьих лиц. В любом случае, покупатель объекта недвижимости, в отношении которого приняты обеспечительные меры, должен подробно изучить правовую историю этого объекта и предусмотреть в договоре способы защиты.
Ситуация 1. Добросовестный приобретатель
В иске о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества отказано правомерно, поскольку в данном случае установлено, что ответчик является добросовестным приобретателем, законно получившим имущество в собственность, и о каких-либо ограничениях в отношении имущества ему было неизвестно.
Законодатель защищает добросовестных приобретателей в том случае, когда недобросовестный продавец реализует имущество, находящееся под действием обеспечительных мер.
В силу п. 25 и 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.
ВАС РФ в п. 14 Информационного письма от 22 декабря 2005 г. "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснил, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Ситуация 2. Признание недействительной сделки с объектом недвижимости
Касательно совершения сделок, направленных на отчуждение объекта недвижимости, в отношении которого приняты обеспечительные меры, судебная практика вполне однозначна.
В то же время необходимо помнить, что только обеспечительные меры, связанные с запретом (иным ограничением) на отчуждение недвижимого имущества, могут послужить основанием для признания соответствующей сделки недействительной.
Ситуация 3. Реконструкция дозволительна
Некоторые судебные инстанции полагают, что проведение реконструкционных работ на объекте, в отношении которого приняты обеспечительные меры, является законным.
В одном деле обществом было высказано мнение, что судом неправильно истолкована юридическая природа ареста, наложенного в качестве обеспечительной меры арбитражным судом, как относящегося к конкретным организациям, поскольку принятие данной меры свидетельствует о наложении запрета для всех без исключения лиц совершать любые действия по распоряжению арестованным имуществом, в том числе и направленные на изменение его характеристик и правового статуса.
Мотивация суда по делу была следующая: разрешение на реконструкцию не нарушает прав и законных интересов заявителей по делу и принято в пределах компетенции, предоставленной администрации; несоответствия распоряжения законодательным и иным нормативным правовым актам судом не установлено, а потому основания для признания его недействительным и удовлетворения заявленных требований отсутствуют. Суд также указал, что исходя из содержания гл. 8 АПК РФ по своей правовой природе обеспечительные меры являются гарантией реальности исполнения судебного акта, вступившего в законную силу, и предотвращения ущерба лицу, обратившемуся за судебной защитой. В силу ст. 90 АПК РФ арест имущества как обеспечительная мера заключается в запрещении распоряжаться имуществом, являющимся предметом спора.
По общему правилу, при аресте имущества оно не может быть продано, обменено, подарено, а также сдано в наем, заложено или уничтожено (или иным образом отчуждено). Вместе с тем арест имущества не препятствует пользованию им, если это не влечет уничтожения имущества и не уменьшает его ценности.
По данному спору меры по обеспечению иска (в виде ареста) по заявлению об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения наложены с целью недопущения отчуждения спорного имущества, что затруднило бы или сделало невозможным исполнение судебного акта.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Таким образом, реконструкция не является действием по распоряжению имуществом, вследствие осуществления которого имущество может быть утрачено, поэтому ее проведение не противоречит существу ареста.
С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что выдача разрешения на проведение реконструкции недвижимого имущества в период действия обеспечительных мер в виде ареста (запрета распоряжаться спорным имуществом) не противоречит законодательным и иным нормативным правовым акта.
Однако, поскольку процессуальное законодательство не содержит исчерпывающего перечня видов обеспечительных мер, заявитель вправе запросить у суда обеспечительные меры, в том числе в отношении изменения и реконструкции объекта недвижимости. В случае удовлетворения подобного заявления судом совершение таких действий третьим лицом будет расцениваться как нарушение законодательства РФ. Очевидно, что, руководствуясь общими положениями норм об обеспечительных мерах, заявитель должен аргументировать целесообразность принятия тех или иных мер. В ситуации с реконструкцией в качестве обоснования могут быть выдвинуты следующие доводы: вероятное изменение технических характеристик помещения, влекущее невозможность его использования согласно целевому назначению; изменение не только технических характеристик объекта недвижимости, но и возникновение нового помещения.
Ситуация 4. Ограничения признаются неправомерными, если они наложены в отношении имущества, не прошедшего государственную регистрацию
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация возникших после введения в действие Закона ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона. Согласно п. 2 ст. 13 Закона, регистрация ограничений (обременений) права на объект недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Итак, государственной регистрации ограничения (обременения) в виде наложения ареста на незавершенный строительством объект должна предшествовать государственная регистрация права на данный объект в ЕГРП. Между тем регистрация такого права в ЕГРП не производилась. Следовательно, обеспечительная мера в виде ареста, подлежащая регистрации, в силу незарегистрированности самого имущества применяться не может.
Ситуация 5. Признать принятые обеспечительные меры недействительными
Если было приобретено недвижимое имущество, в отношении которого действовали обеспечительные меры, то одним из способов регистрации права собственности на спорный объект недвижимости и ограничения претензий со стороны третьих лиц может стать признание обеспечительных мер наложенными неправомерно и (или) безосновательно. Естественно, такой способ подходит не для любой ситуации, однако как вариант вполне может рассматриваться.
Так, например, по конкретному делу суд указал, что поскольку государственной регистрации ограничения (обременения) в виде наложения ареста на незавершенный строительством объект должна предшествовать государственная регистрация права на данный объект в ЕГРП, а такая регистрация не производилась, то имущество не считается состоявшим под арестом.
Таким образом, то обстоятельство, что сделка совершена с объектом недвижимости, в отношении которого были приняты обеспечительные меры, само по себе не влечет ее недействительности. Действительность сделки при этом во многом зависит от вида установленной обеспечительной меры, а также от возможных неблагоприятных последствий от совершения сделки для третьих лиц. В любом случае, покупатель объекта недвижимости, в отношении которого приняты обеспечительные меры, должен подробно изучить правовую историю этого объекта и предусмотреть в договоре способы защиты.
В случае если на недвижимое имущество распространяются обеспечительные меры, связанные с запретом или ограничением в отношении распоряжения указанным имуществом, возникает вопрос о правомерности и действительности сделок, заключенных в период действия обеспечительных мер. По данному вопросу нет единого мнения, более того, в каждой конкретной ситуации следует учитывать особенности распоряжения недвижимым имуществом